MISURE PER IL CONTENIMENTO DEL COVID19 PER LA GESTIONE DEI CONDOMINI.

 

PROPOSTA DI LEGGE

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Le disposizioni assunte dal Governo per contrastare l’emergenza epidemiologica da Covid-19, MA SOPRATTUTTO i rischi concreti di contrarre e/o trasmettere l’infezione impattano fortemente sulle attività svolte per la gestione dei condomini.

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La normativa attuale in molteplici situazioni confligge con il divieto di assembramento richiamato nei vari DPCM e in ogni caso espone i condomini e l’amministratore al rischio di contagio.

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Con la presente proposta s’intende porre rimedio ad una serie di gravi criticità che rendono difficile e pericolose le dinamiche che regolano le amministrazioni condominiali.

 

All’art. 1 si vuol risolvere la questione degli assembramenti generati in occasione delle assemblee condominiali legittimando le assemblee in remoto.

È noto che le assemblee di condomino, infatti, si svolgono usualmente nei saloncini di appartamenti messi a disposizione dagli amministratori o da condomini, ed è noto ancora, soprattutto in città, che genericamente, le abitazioni oggi sono particolarmente piccole, ciò al fine di contenere le tasse sulla casa che opprimono in larga misura i cittadini. Ecco che trovare un locale che metta in condizioni di mantenere la distanza di sicurezza tra i partecipanti, diventa estremamente improbabile e/o costoso, atteso che i movimenti delle persone favoriscono lo spargimento della carica virale anche a distanze molto superiori rispetto al metro previsto.

 

Un altro problema che si vuole evidenziare e risolvere con l’art. 1 è l’impossibilità per i condomini di far valere la propria volontà in assemblea per chi non fosse presente fisicamente o mediante delega ad altra persona. Ciò appare una forte limitazione della volontà degli aventi diritto che sono costretti a presenziare nonostante magari non ne abbiano il tempo, le forze o abbiano impedimenti. Con la proposta si vuole superare il problema e rendere valide le votazioni online mediante raccomandata, telefonata in diretta o email ordinaria.

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All’art. 2 si vuol risolvere il problema delle comunicazioni e della necessaria trasmissione attraverso l’obsoleto e costoso metodo della raccomandata con ricevuta di ritorno.

Attualmente per rendere inopponibili le comunicazioni, l’amministratore è costretto a trasmettere raccomandate che fisicamente prevengano al destinatario. Con la proposta s’intende rendere legale anche la trasmissione attraverso email ordinaria o attraverso l’invio mediante i social network, come Facebook o Whatshup, ormai entrati a far parte delle vite quotidiane della stragrande maggioranza degli italiani.

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All’art.3 si vuol risolvere la questione dei pagamenti relativi alle quote condominiali.

È ancora molto diffusa, infatti, l’usanza dei condomini di recarsi presso l’amministratore per pagare la quota condominiale ordinaria o straordinaria.

Questo atteggiamento è altamente sconveniente sotto molti punti di vista poiché aumenta i rischi di contagio tra condomini ed amministratore e tra amministratore e utenti degli uffici postali o bancari quando, successivamente, l’amministratore sarà costretto a recarvisi e far la fila per depositare i soldi. Sicché per una operazione che può avvenire velocemente e comodamente e senza rischi da casa, si deve svolger invece due passaggi, e di conseguenza dar luogo a vari momenti, in cui è possibile diffonder o contrarre il virus.

L’obbligo di pagamento in remoto appare una soluzione ottima a anche per favorire la tracciabilità e la trasparenza dei movimenti economici dell’amministratore.

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Al punto 4 si vuol risolvere l’imbarazzante ed incostituzionale obbligo degli amministratori già abilitati ed iscritti ad un ordine esistente, di frequentare corsi di aggiornamento generando così assembramenti e rischi di contagio. Si propone che per gli amministratori laureati e già iscritti ad un ordine professionale venga cancellato l’obbligo dell’acquisizione dei punti necessari per poter proseguire la professione, mentre per gli amministratori che non fossero iscritti ad alcun albo canonico i corsi debbano potersi svolgere esclusivamente online compreso l’esame finale.

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Punto 5

Si ritiene legittimare l’amministratore alla difesa del condominio anche in quei casi non previsti all’attuale legislazione

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Punto 6

Per la corretta gestione della cosa condominiale, al fine di risolvere le criticità e gli imprevisti nel condominio, allo scopo di rendere continua la fruizione e l’utilizzo dei servizi comuni, per prevenire incidenti e per la gestione della sicurezza, l’amministratore deve poter disporre di una quota suppletiva senza l’approvazione di volta in volta dell’assemblea.

A tal fine si ritiene necessario proporre la modificazione delle norme vigenti per adeguarle alla sicurezza dei cittadini, alla velocizzazione, razionalizzazione e allo snellimento delle procedure.

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Al punto 7 si vuol risolvere il problema increscioso dei compensi minimi per gli amministratori di codominio.

Oggi il libero mercato ha indotto gli amministratori a competere con tariffe sempre più base, tanto basse che gli stessi amministratori per poter introitare uno stipendio minimo, sono costretti, loro malgrado, a gestire molti condomini, ad assumere quindi più incarichi di quanti ne possano materialmente gestire, con l’ovvia circostanza che le gestioni condominiali sono quasi sempre carenti e deficitarie.

 

Questa condizione favorisce l’instaurarsi di contenziosi, di gravi disagi per i condomini e di comportamenti illeciti degli stessi amministratori, che per poter restare in gioco, nell’ambito di una concorrenza spietata, possono essere indotti ad adottare comportamenti illegali al fine di aumentare i miseri incassi.

 

Con la presente proposta si introduce l’equo compenso minimo tabellato per le prestazioni dell’amministratore di condominio.

 

La procedura proposta che abroga le attuali norme è la seguente:

 

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Art.1 ASSEMBLEE DI CONDOMINIO

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1. Le assemblee di condomino si possono legittimamente svolgere in modalità remota attraverso la cd video conferenza.

2. I condomini che non abbiano gli strumenti per partecipare alle video assemblee online possono far pervenire la loro votazione/approvazione ai punti mediante email semplice e sottoscritta; il documento così trasmesso vale come presenza ed espressione del voto ai fini dei millesimi necessari per le approvazioni.

3. Ove non fosse possibile intervenire in video conferenza è possibile intervenire in assemblea anche mediate semplice collegamento telefonico.

4. In calce al verbale non è più prevista la firma del segretario e del presidente che può essere comunque depositata mediante firma, scansione e successiva trasmissione a mezzo email non certificata. L’amministratore certifica le presenze tra i condomini intervenuti in remoto e quelli intervenuti mediante email. Lo stesso amministratore redige e firma il relativo verbale.

 

Art.2 COMUNICAZIONI

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1. Tutte le comunicazioni, avvisi, dall’amministratore verso i condomini, compresa la trasmissione dell’assemblea condominiale, potranno essere inviate anche attraverso posta elettronica ordinaria non certificata o attraverso i social network come WhatsApp o Facebook.

2. I condomini sono obbligati a sottoscrivere e a trasmettere, anche tramite email ordinaria, la liberatoria ad utilizzare il loro indirizzo di posta elettronica su cui far pervenire le comunicazioni dell’amministratore ove sia previsto l’impegno a controllarla con la stessa cadenza con cui si controlla la propria cassetta postale;

 

Art.3 PAGAMENTI

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1. I pagamenti delle quote ordinarie e straordinarie sono effettuati esclusivamente mediante bonifico o bollettino o altra forma di pagamento in remoto, direttamente su conto corrente condominiale.

 

Art. 4 CORSI DI FORMAZIONE

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1. I corsi di formazione periodica per gli amministratori di condominio che abbiano conseguito una laurea ed iscritti ad un ordine professionale sono aboliti.

2. I corsi per gli amministratori diplomati vanno svolti esclusivamente in remoto ed è abolito l’esame di valutazione finale.

 

Art. 5 COMPITI DELL’AMMINISTRATORE

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1. L’amministratore senza preventiva approvazione dell’assemblea, nell’interesse del condominio, in tutti i casi, può difendere il condominio contro qualsivoglia azione legale e senza mai carenza di legittimazione.

 

Art. 6 IMPREVISTI e fondo cassa

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1. L’Amministratore, senza l’approvazione dei Condomini, deve prevedere la formazione di un fondo cassa condominiale, pari ad 1/10 della quota ordinaria mensile approvata. Un fondo cassa di importo maggiore deve essere approvato dall’assemblea con la semplice maggioranza.

2. L’amministratore ove ci siano da svolgere opere urgenti che compromettano la sicurezza pubblica e/o privata o la fruibilità-utilizzabilità degli spazi o parti comuni, o la messa a norma degli ambienti condominiali, può procedere ai lavori chiedendo ai condomini, senza l’approvazione dell’assemblea, il versamento di una somma massima pari 1/10 della quota annuale prevista ed in ogni caso non superiore ad € 1500. Nel caso in cui servano maggiori risorse, per la somma residuale, è necessaria l’approvazione dell’assemblea con la maggioranza semplice.

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Art.7 Compensi professionali per l’amministratore di condominio

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1. All’amministratore di condominio spetta un equo compenso minimo come da tariffario che sarà emanato dal Ministero entro 180 giorni dall'entrata in vigore della presente proposta di legge.

2. Il mancato rispetto dell’equo compenso minimo in fattura e/o nel disciplinare di incarico rende la prestazione professionale legalmente inefficace e nullo il contratto tra le parti.

3. In caso di interventi straordinari sullo stabile, all’amministratore spetta di diritto un compenso suppletivo in misura proporzionale al valore delle lavorazioni, e agli oneri che gli saranno attribuiti, come determinato nel tariffario.

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Art.8

Con l'approvazione della presente proposta, devono ritenersi abrogati tutti gli articoli in contrasto con la stessa.

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