Molto spesso i condomini non conosco quali siano gli effettivi compiti dell'amministratore, qualcuno immagina che sia una persona dai superpoteri con il dono dell'ubiquità e contemporaneamente un portiere, un poliziotto ed un guardiano ed uno psicologo!

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Diciamo prima quali sono i compiti  ufficiali dell'amministratore secondo quando indicato nel codice civile e distinguiamo quali sono i compiti inerenti la gestione ordinaria, compresi nel contratto, e quelli della gestione straordinaria, da remunerare a parte.

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L’articolo 1130 c.c., completamente sostituito dalla Legge di riforma del condominio (L. 220/2012) disciplina le attribuzioni dell’amministratore che comprendono, da un lato, una serie di doveri e, dall’altro, una serie di poteri e facoltà.

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Dispositivo dell'art. 1130 Codice civile

 

L'amministratore deve :

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1. eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130 bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;

2. disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;

3. riscuotere i contributi (3) ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

4. compiere gli atti conservativi (4) relativi alle parti comuni dell'edificio;

5. eseguire gli adempimenti fiscali;

6. curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;

7. curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;

8. conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;

9. fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

10. redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni

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Ora che abbiamo riportato l'elenco del ruolo dell'amministratore come esattamente stabilito dalla legge, cerchiamo di capire punto per punto l'amministratore come fa a rispettare la norma :

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1) L'amministratore NON E' UN PORTIERE - che ha ben altra retribuzione: stipendio, che si somma ai contributi previdenziali ed assistenziali, al TfR, alla tredicesima etc. - PERTANTO NON PUò CONOSCERE GIORNO PER GIORNO LE NECESSITA' DEL CONDOMINIO, qualcuno deve avvertirlo che : l'ascensore non funziona, il portone d'ingresso si è rotto, la serranda del garage si è inceppata, un tubo dell'acqua condominiale perde, i citofoni non funzionano più, etc.

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2) L'amministratore NON E' UN GIUDICE : Quindi

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a)un' eventuale lite tra il condomino del primo piano, colpevole di spargimento di briciole e la sfortunata proprietaria del giardino al piano terra, non sono di competenza condominiale compiendosi il fatto esclusivamente tra due proprietà private.

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b)Una lite tra la proprietaria del terzo piano che si lamenta dei rumori a suo dire cagionati dal quello del quarto, coinvolgendo esclusivamente due condomini, esula dalle competenze condominiali e quindi dell'amministratore. Diverso sarebbe se le lamentele provenissero da più condomini, in quel caso diverrebbe un problema di violazione del norme comportamentali del regolamento di condominio e/o una violazione delle leggi, pertanto la questione interesserebbe il condominio.

 

c) Un tubo interno privato e non condominiale, di proprietà del condomino del secondo piano che bagna l'appartamento di quello del primo, non è competenza dell'amministratore.

 

d) La lite derivante da un guasto interno ad un appartamento non rientra tra le competenze del condominio e quindi dell'amministratore

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L'amministratore non è uno PSICOLOGO :

Talvolta capita che qualche codominio si rechi presso la sede dell'amministratore per sfogare la sua rabbia rispetto al comportamento di un vicino, lamentando questioni del tutto personali e che non riguardano assolutamente la sfera condominiale e men che meno le competenze e la possibilità di intervenire da parte dell'amministratore.

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L'amministratore non è un POLIZIOTTO né UN VIGILE :

Inizialmente il legislatore aveva dato all'amministratore uno strumento per far rispettare il regolamento di condominio: la possibilità di sanzionare i singoli condomini fino a un massimo di 200€ ma la successiva legge 145/2013 ha messo tale potere in mano all'assemblea di condominio

Quindi allo stato attuale nonostante l'amministratore sia il tutore del regolamento di condominio, non può applicare sanzioni o multe a men o che non siano state deliberate.

L'amministratore non è un investigatore privato né un vigile, ove dei condomini non rispettino il regolamento di condominio l'amministratore non può saperlo se non gli viene comunicato per iscritto.

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Lo studio dell'amministratore non è il PRONTO SOCCORSO, APERTO 24/24 :

L'amministratore come tutti i lavoratori, fa orario d'ufficio, e solitamente gli uffici sono aperti dalle 9 alle 18, quello è l'orario in cui è possibile contattare l'amministratore.

 

Qualche amministratore, molto disponibile, risponde anche fuori dagli orari d'ufficio, in tal caso questo amministratore va apprezzato e lodato, poiché è attività che non gli compete.

L'assemblea di condominio può chiedere all'amministratore, con un costo aggiuntivo che si somma all'onorario dell'amministratore, di attivare una linea per le emergenze che va oltre gli orari d'ufficio, così come è possibile chiedere all'amministratore l'utilizzo e la gestione di un sito web per il proprio condominio o una chat collettiva, ma sempre dietro compenso per l'ulteriore ed intensa prestazione.

E' possibile inviare whatsapp all'amministratore ? Non gli spetta ma qualche amministratore attiva questa ulteriore prestazione, naturalmente i messaggi dovranno pervenire negli orari d'ufficio.

L' amministratore è una persona come voi, con famiglia, figli, diritto al riposto e a "staccare la spina", se tutti i condomini, volessero inviargli whatsapp a qualsiasi ora, compresi sabato e domenica, magari perché il vicino ha alzato il volume della tv, o perché la condomina del piano di su ha gettato le briciole sul suo balcone, considerando che le problematiche sono infinite, che i condomini sono tanti, l'amministratore diverrebbe matto!!

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LA QUOTA CHE PAGATE MENSILMENTE SERVE PER PAGARE I VOSTRI SERVIZI, NON SONO SOLDI DELL'AMMINISTRATORE.

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Capita che qualche condomino recandosi nella sede dell'amministratore si esprima in maniera infelice e/o comica :

 

"Amministratore ma mi fa uno sconto?" questa è quella comica.

 

Come farebbe l'amministratore a far lo sconto? non sono soldi suoi quelli che state pagando, ma soldi che servono per pagare i vostri servizi!

La parte scontata chi la verserebbe all'Enel piuttosto che alla società dell'acqua , o alla ditta di manutenzione dell'ascensore , o alla ditta di pulizia, etc ? Chi se ne farebbe carico del vostro sconto ? gli altri condomini? secondo voi sarebbero d'accordo?

si tratta di una richiesta, appunto, comica.

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Oppure capita che il condomino poiché s'è innervosito con qualcuno o per qualcosa esclami:

 

"la prossima volta io non la pago più?"

come se stesse facendo il dispetto all'amministratore o come se effettuare il pagamento della quota mensile, che l'amministratore che a sua volta dovrà girare pro quota ai vari gestori dei servizi del codominio, fosse un gran favore all'amministratore ! anche questa è comica.

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"Se lui non ba pagato ancora non pago nemmeno io !" della serie se un tizio ha commesso una infrazione stradale o un reato allora sono giustificato a commetterlo anche io!? non si fa e non si dice nemmeno!

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Con aria di chi sta andando presso un negozio a comperare una merce si recano dall'amministratore, e dalle movenze e dal tono voglio  quasi dire :

"guarda vengo nel tuo negozio e non faccio storie con i pagamenti della merce, ti pago tutto e addirittura non ti chiedo lo nemmeno lo sconto, hai visto che favore che ti faccio, mi devi esser grato". Un roba che che tu lo guardi allibito per capire se ci fa o se ci è !

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"Grazie grazie sei molto gentile E TI SONO MOLTO GRADO che tu sia qui addirittura a pagare le TUE quote Enel, Gesesa, etc. potrebber rispondere l'amministratore, tanto per stare nell'ambito della barzelletta impostata dal condomino buontempone !

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L'amministratore non può ordinare lavorazioni se non approvate dall'assemblea.

(con esclusione di interventi urgenti o di quelli atti ad assicurare l'ordinario utilizzo delle strutture del condominio)

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Capita che alcuni condomini vogliano redigere lavori di miglioria dello stabile e invece di chiedere in assemblea perchè vengano deliberati, si rivolgano all'amministratore pretendendo che questi li faccia d'ufficio, d'altra parte la leggenda metropolitane vuole che l'amministratore abbia grandi e pieni poteri :

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"se non mi rifà tinteggiare la facciata (piuttosto che l'androne etc) io non le pago la quota condominiale": ci risiamo la solita storia!

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L'amministratore senza l'approvazione dell'assemblea può realizzare solo lavori urgenti e per urgenti la giurisprudenza ha inteso si tratti di lavori che se non svolti nella imminenza può esserci un motivato rischio per l'incolumità delle persone. Non può quindi, per un vostro capriccio, far svolgere lavorazioni di cui non sia accertato un rischio imminente. Qualora lo facesse, qualche condomino potrebbe impugnare la decisione e non pagare, in tal caso chi pagherebbe le relative quote?

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Poi c'è il "risparmione" che pensa di esser furbo, quello che che crede di risparmiare un euro al mese sostituendo l'amministratore con uno più economico.

 

Per esperienza l'amministratore è come il vino o come un'automobile : meno costa, meno vale.

Il condomino furbone pur di risparmiare un euro al mese, propone un amministratore incompetente o menefreghista, e poiché  si sa meno si paga meno si ottiene, accade sempre che un amministratore incompetente o menefreghista a fronte di quel paio d'euro che costa in  meno, ne faccia spendere in più, negli anni, diverse migliaia. 

Chi vuole risparmiare, non avrà nient'altro in cambio, se non quello che ha pagato: hai pagato poco l'amministrare ?avrai un servizio che vale poco o anche meno.

Risparmiare sul compenso dell'amministratore il più delle volte è un pessimo affare!

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"Ma che ci vuole a fare l'amministratore!" una frase che spesso pronunciano le persone meno istruite.

Un tempo, prima della riforma e ancor prima che le leggi sull'edilizia divenissero così complesse e che le norme fossero o così numerose, fare l'amministratore era decisamente più semplice.

Oggi la situazione è radicalmente cambiata.

Paradossalmente la legge, almeno per il momento, stabilisce che per per fare l'amministratore, a parte l'avere conseguito un diploma di scuola superiore, si debba sostenere un corso iniziale con esame finale ed ogni anno si debba sostenere un idoneo corso di aggiornamento con esame finale. Significa che tutti gli anni, per mantenere il titolo di amministratore, si deve sostenere un esame, ciò vale anche per un condomino che volesse fare l'amministratore.

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E' chiaro che siamo dell'opinione che dovendo l'amministratore gestire problemi importanti che riguardano l'edilizia, e le leggi che normano gli edifici, noi riteniamo che le competenze legali per fare l'amministratore debbano andare ben oltre, a nostro parere l'amministratore deve essere un professionista laureato con laurea quinquennale, abilitato a svolgere la professione con esame di abilitazione nonchè iscritto prioritariamente ad un albo di professionisti tecnici dell'edilizia: architetto o ingegnere civile/edile, eventualmente un avvocato ove abbia all'interno dello studio almeno un tecnico.

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E' chiaro quindi che il pensionato che decida di fare l'amministratore non può che far incorrere il condominio in grossi problemi, poiché certamente sarebbe grossolanamente INADEGUATO .

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"GLI AMMINISTRATORI SONO LADRI" su questo sarebbe interessante aprire un lungo capitolo.

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Come tutti ben sappiamo purtroppo non esistono tariffe sindacali per gli amministratori, il compenso dell'amministratore è libero e deve essere contrattualizzato. 

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Questa che apparentemente può sembrare una sorta di liberà che si lascia alle parti, in realtà è uno strumento- trappola che possono usare i disonesti, ed un grave problema per gli utenti( condomini).

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La liberalizzazione dei servizi professionali comporta l'inevitabile concretizzazione di una concorrenza estrema e malata tra professionisti, in cui non è più in gioco la competenza o le qualità del professionista ma essenzialmente il prezzo.

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Immaginate se per ipotesi dovessero applicare il principio delle liberalizzazioni agli stipendi pubblici e sulla base di questo principio il dipendente venisse assunto con il criterio dell'offerta a ribasso sul suo stipendio.

 

Considerando ancora che ahimè esiste un gran numero di disoccupati ed indigenti che nonostante abbia le competenze e il titolo di studio, non ha un lavoro, è facile immaginare per un banale principio di macro economia, della domanda e dell'offerta, che gli stipendi liberalizzati diverrebbero via via più sempre bassi poiché l'offerta sarebbe enorme e la domanda molto esigua.

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I dipendenti per poter lavorare proporrebbero nel tempo offerte così basse che lo stipendio medio arriverebbe a toccare gli importi di quelli dei paesi del terzo mondo.

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E' quello che è accaduto ai professionisti ed è ciò che accade agli amministratori di condominio.

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In questo panorama di concorrenza spietata, per sopravvivere e per stare nel prezzo superando la concorrenza, alcuni amministratori sono costretti

a)   ad abbassare conseguenzialmente la qualità dei servizi o

b)  quando il libero mercato impone un prezzo così basso tanto da risultare le spese superiori ai profitti, ahimè alcuni amministratori, come alcuni professionisti, possono essere tentati ad attuare azioni illegali.

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Ecco che l'amministratore che costa troppo poco diventa "LADRO"!

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COME GESTIRE IN MANIERA PROFICUA E CORRETTA I RAPPORTI CON L'AMMINISTRATORE E CON IL RESTO DEI CONDOMINI

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