CONSIDERAZIONI SULLA PARCELLA DELL'AMMINISTRATORE E SULLA BONTÀ' DELLA SUA PRESTAZIONE.

 

Il tuo amministratore di condominio non ti soddisfa? vorresti sostituirlo con uno più competente e che faccia realmente gli interessi del condominio?

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Purtroppo oggi, in una società fortemente capitalista e liberista, anche quello dell'amministratore di condominio è diventato un business  alla mercè di affaristi senza scrupoli !

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Ci sono amministratori che costituiscono società per gestire, si fa per dire, centinaia di condomini.

 

Noi siamo del parere che a queste condizioni la gestione diventa puramente formale, disattenta ed assolutamente insufficiente!

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Ma vediamo perché!

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Se si considera che un condominio è formato da decine di appartamenti ed è vissuto da centinaia di persone e che quindi gestire tanti condomini significa moltiplicare gli utenti ed avere a che fare con migliaia di potenziali interlocutori, si capisce bene come un solo amministratore, che voglia svolgere tutte le funzioni previste dal suo ruolo, non possa farsi carico di un simile onere, semplicemente perché non è umanamente e materialmente possibile! La giornata seppur utilizzata nella sua interezza, sarebbe insufficiente.

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E' evidente che un amministratore che gestisce tanti condomini non può realmente dedicarvisi ed ascoltare e risolvere le problematiche in corso dei condomini.

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Ricorda caro condomino, che prima di scegliere l'amministratore, bisogna informarsi sul numero di condomini che ha in gestione!

 

Dall'esperienza acquisita riteniamo che per gestire bene i condomini e secondo i principi del "buon padre di famiglia", non sia possibile gestirne mediamente oltre 15.

 

Un'altra discriminante che serve per scegliere il migliore amministratore è quello della sua formazione : l'amministratore non può essere un pinco pallinio qualsiasi ma deve necessariamente possedere una formazione tecnica e giuridica, giacché per svolgere tutte le finzioni richieste è necessario conoscere profondamente le norme e le leggi che regolano gli edifici, non a caso i migliori amministratori di condominio sono quei professionisti che nel loro corso di laurea studiano questi argomenti ovvero gli architetti e gli ingegneri edili/civili!

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Ricorda ancora caro condomino, che un buon amministratore non è l'amministratore più economico, e che i soldi per pagare la parcella dell'amministratore sono i migliori soldi spesi; considera ancora che paradossalmente nell'ambito della somma mensile che forma la spesa condominiale per famiglia, il compenso dell'amministratore è in genere la quota più bassa, e questo è un grave errore. Ma vediamo il perché...

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Purtroppo il compenso dell'amministratore è legato al mercato e non è fisso, come moralmente invece dovrebbe essere sulla base di tariffe ministeriali minime, pertanto ci sono amministratori senza scrupoli che, sfruttando questa deregolamentazione, ingannano i condomini con compensi molto bassi al fine di ottenere l'incarico e poi "recuperano" o con la mancanza totale di attenzione al condominio o in altri modi ancora più disonesti.

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Un amministratore che non fa il suo dovere e che si disinteressa al condominio perché magari disincentivato da una parcella estremamente misera,  può far spendere, durante la sua gestione, somme ingentissime ai condomini.

 

Il risparmio sul compenso dell'amministratore non è guadagno!

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Facciamo un esempio chiarificatore :

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Immaginate di dover scegliere tra un amministratore che vi chiede 8€/mese lordi (ad unità immobiliare) e uno di quelli che hanno 50 condomini e ve ne chiede magari 6: voi che fate? risparmiate i due euro?

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Vediamo che può succedere : capita che il condomino ingenuo, pensando di "sfruttare" a suo vantaggio la mancanza di regole rispetto ai compensi, e di mettere in concorrenza estrema gli amministratori sulla base del prezzo più basso, scelga quello che costa un caffè in meno così da risparmiare la "bellezza" di 2 euro!

 

in realtà avrà fatto la scelta significativamente peggiore : l'amministratore per  6 euro lordi al mese non s'interesserà minimamente della gestione de condominio anche perchè quell'amministratore avrà anche altri 50 condomini cui pensare e accadrà che :

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A) le liti condominiali invece di essere mitigate e risolte dall'intervento paziente dell'amministratore, verranno messe nelle emani di un avvocato, con spese annue ingentissime...ma voi avete risparmiato 2 euro!

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B) i lavori condominiali sia di manutenutone ordinaria che straordinaria non verranno portati in detrazione, ci vuole tempo, competenza per sapere come fare, cosa si può detrarre, cosa no, che burocrazia c'è dietro, come, cosa e quando bisogna comunicare all'agenzia dell'entrate, al Comune etc. e  l'amministratore per 6 euro lorde non avrà né tempo né voglia di fare tutto ciò e voi perderete migliaia di euro all'anno...però avrete risparmiato 2 euro!

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C) I controlli periodici dell'impianto ascensore verranno svolti senza l'intervento dell'amministratore che saranno quindi puramente formali, pertanto durante l'anno, in assenza di manutenzione reale, l'ascensore si romperà più volte generando un costo di migliaia di euro, senza contare il costo di pronto intervento in caso ci resti qualcuno dentro o peggio! ma voi voi avrete risparmiato 2 euro!

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D)L'impresa di pulizia non viene costantemente ma l'amministratore non se ne accorgerà, per il misero compenso l'amministratore non avrà nemmeno la voglia ed il tempo di accorgersene e di indagare, pertanto non sottrarrà al costo le mancate giornate di pulizia, per farvi risparmiare centinaia di euro /anno... ma voi avete risparmiato 2 euro !

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E) Quando si romperà il cancello condominiale, il portoncino d'ingresso, si dovranno sostituire dei componenti dell'ascensore, si romperà il video citofono, un tubo dell'acqua, ci sarà da far la manutenzione ai pozzetti di ispezione etc etc etc; l'amministratore chiamerà l'idraulico, l'elettricista, l'ascensorista, l'impressa etc  farà svolgere i lavori di manutenzione ordinaria ma senza fare una indagine su prezzi, pertanto pagherà quello che gli chiederanno, e magari spendendo qualche migliaio di euro in più rispetto a quello che sarebbe il giusto prezzo... ma voi avete risparmiato 2 euro !

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Potremmo citare un'ampia casistica che ci conforta nel dimostrare che un amministrare mal pagato e /o che gestisce troppi condomini è un pessimo affare .... e che non andrebbe mai scelto, anche se lavorasse gratuitamente!

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Concludendo, investire su un buon amministratore e pagarlo proporzionalmente ai suoi compiti e alle sue responsabilità, significa massimizzare i costi di gestione del condominio, significa risparmiare somme notevolmente più importanti rispetto a quella eventualmente risparmiata sulla differenza di parcella  tra amministratori !

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Se un amministratore vi propone di gestire il vostro condominio con prezzi al di sotto di 8/10 euro ad unità, scartatelo, come scartereste il sedicente venditore chi vi volesse vendere una macchina nuova per 1000 euro, poiché sarebbe sicuramente un'auto rubata!

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COME SOSTITUIRE L'AMMINISTRATORE

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