a) Atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni

 

- non occorre una delibera dell’assemblea condominiale per la nomina di un difensore, per cui l’amministratore può incaricare un avvocato di fiducia senza bisogno di alcuna autorizzazione, né preventiva, né successiva.sentenza n. 8309 pubblicata il 23 aprile 2015

​

​

- Ai sensi degli artt. 1130, primo comma, n. 4), e 1131 cod. civ., l’amministratore del condominio è legittimato, senza necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad agire in giudizio, nei confronti dei singoli condomini e dei terzi, per compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni di un edificio, ivi compresa la richiesta delle necessarie misure cautelari (nella specie, la S.C. ha respinto il ricorso contro la sentenza di merito che aveva ritenuto valida la procura alle liti conferita dall’amministratore di condominio ad un avvocato, senza previa autorizzazione dell’assemblea, affinché proponesse un ricorso ai sensi dell’art. 700 cod. proc. civ. per impedire ai condomini l’uso della rampa garage e dell’autorimessa, dopo che i vigili del fuoco ne avevano accertato l’inidoneità all’uso per motivi di sicurezza). * Cass. civ., sez. II, 1 ottobre 2008, n. 24391, Cond. Via Nino Bixio 4/6, Viterbo c. Massafra.

​

​

​

- Il potere-dovere di «compiere atti conservativi», riconosciuto all’amministratore di condominio ex artt. 1130 e 1131 c.c. si riflette, sul piano processuale, nella facoltà di chiedere non soltanto le necessarie misure cautelari (avuto riguardo a tutti gli atti diretti a conservare l’esistenza delle parti comuni), ma anche il risarcimento dei danni, qualora l’istanza appaia connessa con la conservazione dei diritti sulle parti comuni, e risulticonsequenziale all’impedimento frapposto alla tempestiva esecuzione di quanto legittimamente richiesto (nella specie, domanda, ex art. 700 c.p.c., di passaggio su fondo finitimo per l’esecuzione di indifferibili lavori di manutenzione dei muri perimetralidel fabbricato), senza che assuma rilievo, in contrario, né la circostanza che la vertenza sia stata introdotta con ricorso ex art. 700 c.p.c., né che il ricorso stesso sia stato presentato da un precedente amministratore privo dell’autorizzazione dell’assemblea dei condomini. * Cass. civ., sez. II, 22 ottobre 1998, n. 10474, San Pancrazio srl c. Cond. Porto Salvo Alassio.

​

​

​

- L’amministratore di un condominio è legittimato ad agire (art. 1130, n. 4, c.c.), senza necessità di autorizzazione dell’assemblea, per conservare l’uso di un bene comune conforme alla sua funzione e originaria destinazione, come nel caso di azione avverso l’escavazione del sottosuolo (bene comune, anche per la funzione di sostegno dell’edificio, in mancanza di titolo attributivo dellaproprietà esclusiva) effettuata da alcuni condomini, proprietari di locali sotterranei, per l’ampliamento e unificazione degli stessi. * Cass. civ., sez. II, 30 dicembre 1997, n. 13102, Costa c. Cond. via C. Cabella 6/6, Genova.

​

​

- In base al disposto degli artt. 1130 e 1131 c.c. l’amministratore del condominio è legittimato ad agire in giudizio per l’esecuzione di una deliberazione assembleare o per resistere all’impugnazione di una delibera da parte del condomino senza la necessità di una specifica autorizzazione assembleare trattandosi di una controversia che rientra nelle sue normali attribuzioni. * Cass. civ., sez. II, 15 maggio 1998, n. 4900, De Matteis c. Cond. «Fra Tumasi» Cavallino.

​

​

- L’amministratore è legittimato, senza necessità di autorizzazione dell’assemblea dei condomini, ad instaurare il giudizio per la demolizione della sopraelevazione dell’ultimo piano dell’edificio, costruita dal condomino in violazione delle prescrizioni e delle cautele fissate dalle norme speciali antisismiche, ovvero alterando l’estetica della facciata dell’edificio, perché tale atto, diretto a conservare l’esistenza delle parti comuni condominiali, rientra negli atti conservativi dei diritti, che, ai sensi dell’art. 1130, n. 4, c.c. è attribuito all’amministratore. * Cass. civ., sez. II, 12 ottobre 2000, n. 13611, Buonasorte c. Cond. Is. P. e della comunione di Viali Sacesi

​

​

- La rappresentanza processuale dell’amministratore del condominio dal lato passivo ai sensi del secondo comma dell’art. 1131 c.c., non incontra limiti quando le domande proposte contro il condominio riguardino le parti comunidell’edificio, con la conseguenza che l’amministratore non necessita di alcuna autorizzazione dell’assemblea per resistere in giudizio e per proporre le impugnazioni che si rendessero necessarie, compreso il ricorso per cassazione, in relazione al quale èlegittimato a conferire la procura speciale all’avvocato iscritto nell’apposito albo speciale a norma dell’art. 365 c.p.c. * Cass. civ., sez. II, 15 marzo 2001, n. 3773, Cond. Via Iannelli 494, Napoli c. Donato.L’amministratore è legittimato, senza necessità di autorizzazione dell’assemblea dei condomini, a promuovere azione di reintegrazione avverso la sottrazione, ad opera di taluno dei condomini, di una parte comune dell’edificio al compossesso di tutti i condomini, perché tale azione, essendo diretta a conservare l’esistenza delle parti comuni condominiali, rientra tra le attribuzioni dell’amministratore ex art. 1130, n. 4, c.c. * Cass. civ., sez. II, 3 maggio 2001, n. 6190, Vitalone ed altra c. Condominio Viale Mazzini 88, Via Sabotino 46, Roma, in Arch. loc. e cond. 2001, 802

​

​

- L’amministratore del condominio è legittimato senza la necessità di una specifica autorizzazione assembleare ad agire in giudizio nei confronti dei singoli condomini e di terzi al fine di: a) eseguire le deliberazioni dell’assemblea del condominio; b) disciplinare l’uso delle cose comuni così da assicurare il godimento a tutti i condomini; c) riscuotere dai condomini i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea; d) compiere gli atti conservatividei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio. Quando la controversia esorbita dai limiti indicati e riguarda obblighi esclusivi dei singoli condomini la rappresentanza ope legis è esclusa. * Cass. civ., sez. II, 24 settembre 1997, n. 9378, Cond. Residence Du Parc Ospedaletti c. Grc di Goracci & C. Sas

​

​

- Il potere di rappresentanza dell’amministratore di condominio, derivando da disposizione di legge inderogabile (art. 1131 c.c.), non può subire limitazioni né per deliberazione dell’assemblea né per volontà dell’amministratore medesimo. * Cass. civ., sez. II, 13 giugno 1991, n. 6697, Montagna ed altri c. Condominio Cesare Battisti, Voghera.

​

​

- In materia di condominio negli edifici, spetta all’ente condominio di provvedere, mediante i suoi organi, allamanutenzione e alla riparazione dei beni di proprietà comune (artt. 1122, 1130, 1133, 1134, 1135). Ne consegue che l’ente condominio ha il diritto e l’obbligo di deliberare e di eseguire opere di riparazione e manutenzione a protezione delle proprietà comuni al fine di evitare danni alle proprietà esclusive dei condomini e dei terzi, e che, in mancanza della collaborazione dei condomini al riguardo, l’amministratore può agire in giudizio, in rappresentanza del condominio, per far valere tale diritto, sia in sede cautelare (art. 1130, n. 4, c.c.) che di merito (art. 1131 c.c.). * Cass. civ., sez. III, 8 marzo 2003, n. 3522, Bognolo c. Cond. S. Francesco, Como

​

​

-L’amministratore del condominio è legittimato senza la necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad agire in giudizio nei confronti dei singoli condomini e dei terzi al fine di: a) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini; b) disciplinare l’uso delle cose comuni così da assicurare il godimento a tutti i partecipanti al condominio; c) riscuotere dai condomini i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea; d) compiere gli atti conservati dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio. * Cass. civ., sez. II, 15 dicembre 1999, n. 14088, Venuta c. Cond. Carone.

​

​

- L’amministratore del condominio ha il potere autonomo di rappresentanza processuale dell’insieme dei condomini quando sia necessario far osservare, da parte dei singoli partecipanti, le norme contenute nel regolamento di condominio che, anche se disciplinano l’uso di parti di proprietà esclusiva, sono dettate nell’interesse comune, come quelle che, vietando di adibire gli appartamenti e le loro pertinenze ad usi diversi da quelli specificamente previsti, tendono a tutelare l’interesse generale al decoro, alla tranquillità ed alla abitabilità dell’intero edificio. * Cass. civ., sez. II, 23 ottobre 1990, n. 10288, Cond. V. Camulluc. c. Soc. Lopez Royo

​

​

- Per il disposto degli artt. 1130 e 1131 c.c. l’amministratore del condominio ha la legittimazione ad agire in giudizio, nei confronti del condomino moroso per la riscossione dei contributi, senza necessità di autorizzazione da parte dell’assemblea, rilevando l’esistenza o meno di uno stato di ripartizione delle spese approvato dall’assemblea soltanto in ordine alla fondatezza della domanda, con riferimento all’onere probatorio a suo carico. * Cass.civ., sez. II, 15 marzo 1994, n. 2452, Condominio via Altamura 16 c. Ventrella.

​

​

- A norma degli artt. 1130 e 1131 cod. civ., l’amministratore del condominio ha il potere di agire in giudizio, sia contro i terzi, sia contro gli stessi condomini, per tutelare l’integrità dei beni di proprietà comune e, quindi, anche per salvaguardare il decoro architettonico della facciata dell’edificio. * Cass. civ., sez. II, 18 dicembre 1986, n. 7677, Polojaz c. Cond. Riviera.

​

​

​

- Nei limiti delle attribuzioni di cui al n. 4 dell’art. 1130 cod. civ. (compimento degli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio), l’amministratore del condominio può intraprendere tutte le opportune iniziative giudiziarie, senza necessità di apposita autorizzazione da parte dell’assemblea dei condomini, che non è necessaria neppurenei confronti del nuovo amministratore nominato in sostituzione di quello che abbia iniziato il giudizio. * Cass. civ., sez. II, 12 agosto 1989, n. 3708, Valdinoci c. Cond. Le Ginest.

​

​

​

- Sussiste la legitimatio ad causam e ad processum dell’amministratore del condominio, senza bisogno di alcuna autorizzazione, allorquando egli agisca a tutela di beni condominiali, giacché i poteri gli vengono direttamente dalla legge e precisamente dall’art. 1130, n. 4 del cod. civ. che gli pone addirittura come dovere proprio del suo ufficio quello di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, potere-dovere da intendersi non limitato agli atti cautelativi ed urgenti ma esteso a tutti gli atti miranti a mantenere l’esistenza e la pienezza o integrità di detti diritti. (Nella specie l’amministratore del condominio aveva agito nei confronti di terzi che avevano allacciato gli scarichi dei loro immobili nella condotta fognaria dell’edificio condominiale). * Cass. civ., sez. II, 6 novembre 1986, n. 6494, Cond. Pozzuoli c. Santillo.

​

​

- L’amministratore condominiale ha il dovere di attivare, senza necessità di autorizzazione assembleare, le iniziative giudiziarie più opportune a tutela dei diritti inerenti alle cose comuni, quando l’attività di un condomino o di un terzo si risolve nella realizzazione di un manufatto pregiudizievole della destinazione di un bene compreso nel perimetro condominiale. (Nella specie un condomino aveva occupato l’area condominiale comune, con servitù di passo pedonale pubblico, con bar e tavolini davanti all’esercizio di sua proprietà). * Corte app. civ. Milano, 16 luglio 1991, n. 1020, in Arch. loc. e cond. 1991, 569.

​

​

​

- Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, l’opponente ha la posizione processuale del convenuto; pertanto l’amministratore di condominio che proceda a tale opposizione non ha la necessità di essere autorizzato dall’assemblea condominiale, ai sensi dell’art. 1131, secondo comma, c.c. * Cass. civ., sez. II, 24 maggio 2010, n. 12622, Lancerotto c. Cond. via Vespucci 75, 77, 79, via Raffaello.

​

​

- La legittimazione passiva dell’amministratore del condominio a resistere in giudizio, ai sensi dell’art. 1131, comma 2, c.c., esclusiva o concorrente con quella dei condòmini, non incontra limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale relative alle parti comuni dell’edificio (Fattispecie relativa ad azione di accertamento della comproprietà pro indiviso di un muro delimitante lateralmente l’edificio condominiale). * Cass. civ., sez. II, 9 dicembre 2009, n. 25766, Calcestruzzi Val di Susa s.a.s. ed altri c. Condominio Corso Sommeiller 8-10, Torino

​

​

- L’amministratore è legittimato a rappresentare il condominio nella controversia in cui sia impugnata la deliberazione assembleare con la quale è stato nominato, sempre che di tale deliberazione non sia stata disposta la sospensione a norma dell’art. 1137, secondo comma, c.c., quando sia fatto valere un vizio (nella specie irregolarità della convocazione per essere avvenuta ad iniziativa di un amministratore sospeso dal suo ufficio) che non determina la nullità, ma soltanto l’eventuale annullabilità della deliberazione stessa. * Cass. civ., 29 gennaio 1974, n. 237.

​

​

- L’amministratore del condominio è legittimato passivamente a stare in causa, senza necessità di essere autorizzato dall’assemblea, nei giudizi aventi ad oggetto la ripartizione delle spese per le cose ed i servizi comuni promossi dal condomino dissenziente dalla relativa deliberazione assembleare, in quanto la controversia ha per oggetto un interesse comune dei condomini e coinvolge l’interesse degli altri partecipanti alla comunione in antitesi con l’interesse individuale del singolo condomino. * Cass. civ., sez. II, 9 agosto 1996, n. 7359, Cond. Via Genovesi 17, Milano c. Oggioni

​

​

- La rappresentanza processuale dell’amministratore del condominio, mentre dal lato attivo coincide con i limiti delle sue attribuzioni, salvi i maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, dal lato passivo non incontra limiti, tanto che egli non necessita di alcuna autorizzazione dell’assemblea per resistere in giudizio e per proporre le impugnazioni che si rendessero necessarie, compreso il ricorso per cassazione, e la stessa inosservanza dell’obbligo di informare i condomini dell’esistenza di un procedimento contro il condominio, ha rilevanza puramente interna senza incidere sui suoi poteri di rappresentanza processuale. * Cass. civ., sez. II, 22 febbraio 1983, n. 1337

​

​

- I poteri dell’amministratore condominiale di rappresentare in giudizio il condominio non incontrano, dal lato passivo, limite alcuno nelle controversie riguardanti le parti comuni, in ordine alle quali egli ha istituzionalmente la rappresentanza del condominio in tutti i rapporti esterni. (Alla stregua del principio di cui in massima, il S.C. ha confermato la decisione impugnata che aveva ritenuto l’amministratore del condominio legittimato a resistere ad azione di carattere reale concernente parti condominiali). * Cass. civ., sez. II, 10 febbraio 1984, n. 1028, Cond. V. Cattan c. Delle Chiaie.

​

​

- Il limite della legittimazione processuale passiva dell’amministratore del condominio (nonché dei cosiddetti complessi residenziali ad esso assimilabili per la destinazione all’uso e servizio comune dei beni di edifici contigui), costituito, a norma dell’art. 1131 cod. civ., dall’inerenza delle azioni proposte alle parti comuni dell’edificio, deve essere inteso in senso estensivo, così da comprendere nel concetto di parti comuni tutte le parti materiali comunque destinate all’uso comune dei condomini, anche se ubicate all’esterno dello stabile condominiale. Ne consegue che la legittimazione passiva ad processum dell’amministratore ricorre ogni qual volta sia in gioco l’interesse comune dei partecipanti alla comunione, cioè un interesse che costoro possono vantare solo in quanto tali, in antitesi con l’interesse individuale di un singolo condomino, ovvero di un terzo estraneo alla comunione. * Cass. civ., sez. II, 19 gennaio 1985, n. 145, Cond. Le Terraz. c. Alessandroni

​

​

La rappresentanza processuale dell’amministrazione del condominio dal lato passivo ai sensi del secondo comma dell’art. 1131 cod. civ., non incontra limiti quando le domande proposte contro il condominio riguardano le parti comuni dell’edificio, con la conseguenza che l’amministratore non necessita di alcuna autorizzazione dell’assemblea per resistere in giudizio e per proporre le impugnazioni che si rendessero necessarie, compreso il ricorso per cassazione, in relazione al quale è legittimato a conferire la procura speciale all’avvocato iscritto nell’apposito albo a norma dell’art. 365 cod. proc. civ. * Cass. civ., sez. II, 26 agosto 1986, n. 5203, Cond. S. Mart. GE c. Gandalino.

​

​

 

​

​

​

​

​